Бартер — одна из самых древних форм торговых отношений. Сегодня это понятие почти полностью вытеснено сделками купли-продажи, но в некоторых случаях обмен недвижимости является наиболее выгодным и простым способом изменить жилищные условия или осуществить выгодный обмен коммерческой недвижимости.
Понятие и предмет договора мены недвижимого имущества
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земля, сооружения и здания. Все объекты, которые неразрывно связаны с землей и не могут быть перемещены без их разрушения. В эту категорию входят жилые и нежилые помещения, гаражи, подвалы и части зданий. В данной статье определяется цель соглашений об обмене.
Обмен имуществом — это обмен имуществом между собственниками. То есть законный владелец объекта передает право собственности другому лицу. Взамен он получает имущество равной стоимости.
Не путайте последнее с обменом. Второй — это фактически переезд с одного места жительства на другое, не связанный с передачей прав на имущество. В большинстве случаев обмены происходят между арендаторами государственной собственности. В этом случае оба договора аренды перезаключаются. Таким образом, обмен регулируется Гражданским кодексом, а мена — Законом о жилье.
Вы не можете обменять свое собственное жилье на государственное жилье. Вы также не можете торговать в противоположном направлении.
Особенности мены и условий договора
Несмотря на некоторое сходство с договором купли-продажи, документы, регулирующие обмен, сильно отличаются. В этом случае каждая физическая сторона является одновременно продавцом и покупателем. В соответствии с ним передача права собственности на объект другой стороне сделки является обязанностью сторон, а обязательства не принимаются. К ним относятся.
- Право на использование объекта третьим лицом, a
- Обещания
- обмен и т.д.
Этот элемент настолько важен, что необходимо привлечь компетентного нотариуса или попросить образец договора. Он может узнать об интересующем его объекте недвижимости из общей базы данных, доступной только уполномоченным юристам.
Таким образом, удается избежать сложной ситуации, когда имущество, переданное одной стороне, продается третьей стороной после заключения договора мены. Если это произошло по обстоятельствам, возникшим до заключения сделки, потерпевшая сторона вправе истребовать от своего имени имущество, являвшееся предметом договора. Это возможно только в том случае, если нотариус принял это во внимание при составлении юридического документа.
Другие условия также должны быть указаны в договоре. Это могут быть любые положения, которые одновременно не противоречат определению договора мены и законодательству Российской Федерации. Это может потребовать ремонта имущества или других улучшений условий проживания.
Если другое лицо имеет право законного пользования домом, квартирой или нежилым помещением, то для заключения договора требуется его согласие. В этом случае документация должна включать список членов семьи или родственников, которые могут пользоваться новой собственностью владельца так же, как если бы она была обменена.
Если в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние, то для обмена необходимо подготовить документы из органа опеки. Их согласие может быть получено только в том случае, если количество квадратных метров не уменьшается и, в идеале, условия жизни несовершеннолетнего улучшаются во время обмена.
Все эти ситуации должны быть приняты во внимание. Несоблюдение этого требования может привести к тому, что документ будет признан недействительным.
Мена с доплатой – цена вопроса
Выше было сказано, что активы обмениваются на активы равной стоимости. В некоторых случаях стоимость имущества может быть неодинаковой. Эти операции связаны с соглашениями об обмене с дополнительными расходами.
Доплата является компенсацией за более низкую стоимость имущества одной из сторон. Это могут быть наличные или другие активы.
- Дополнительные здания, …
- движимое имущество, .
- ценные бумаги, товары и т.д.
Размер и форма компенсации определяются после оценки обеих сторон соглашения. Часто это делает независимый оценщик. При определении дополнительных расходов существует множество нюансов. В частности, в отношении участка земли или имущества, например, доли в квартире.
Владельцев недвижимости привлекают сделки по обмену, поскольку недвижимость не облагается налогом. Налог должен уплачиваться в момент сбора выручки, что является эквивалентным механизмом и не дает никаких реальных преимуществ. Если одна из сторон сделки должна произвести дополнительный платеж, разница обязательно облагается налогом.
Чтобы избежать уплаты налога, некоторые владельцы обмениваемого имущества соглашаются на сумму компенсации разницы между ними. В этом случае они не будут включать его в договор об обмене имущества. Это позволяет избежать уплаты налогов, но также влечет за собой риски. Если сделка совершается без присутствия нотариуса, нет никакой гарантии, что владелец более крупной недвижимости получит какие-либо дополнительные выплаты после завершения сделки. Это условие — еще одна причина проконсультироваться с юристом при составлении и подписании документов.
Могут быть и более серьезные нарушения, когда высококвалифицированный профессиональный нотариус препятствует клиенту — очень очевидный, основанный на доплате неравноценный обмен. Например, владелец хорошей квартиры в центре города обменивает свою недвижимость на старый дом в отдаленной деревне без каких-либо дополнительных платежей. Такие сделки могут вызвать серьезные вопросы со стороны различных органов, в том числе налоговых.
Документ, необходимые для заключения договора и вступления в права собственности
Для заключения договора мены каждая сторона должна предоставить комплект соответствующих документов.
- Документы, подтверждающие, что обе стороны владеют объектом обмена, такие как
- институциональный паспорт; и
- Выписки из реестров резидентов обеих сторон, копии лицевых счетов сторон сделки для нотариального заверения
- Копии документов всех сторон сделки и лиц, включенных в договор (паспорта, свидетельства о рождении, браке и разводе).
Почти каждое дело индивидуально, и нотариусы могут потребовать другие документы. Важно понимать, что от того, насколько точно и полно составлен договор, зависит, насколько быстро он вступит в силу и насколько права собственности всех участников сделки будут подтверждены соответствующими сертификатами.
Для получения такой документации необходимо представить в региональный отдел регистрации следующие документы
- нотариально заверенный акт обмена; и
- документы сторон сделки, представленные для заключения договора (паспорт, свидетельство о рождении, свидетельство о браке, свидетельство о разводе); и
- подтверждение уплаты государственных налогов; и
- Форма заявки.
Самым важным документом в этом списке является договор и его содержание. Если проект составлен правильно, то от него зависит, будет ли Росреестр задавать вопросы по вашей сделке.
Преимущества работы с профессионалом
Одного юридического образования недостаточно. Получение лицензии нотариуса в указанном районе является обязательным. Это дает вам не только профессиональную компетенцию заверять договоры мены и другие документы, но и учитывать все обстоятельства при их составлении.
Неформальные обмены требуют глубоких знаний о том, как составлять и регистрировать документы. К таким ситуациям могут относиться сделки по обмену дома и земельного участка или обмен части квартиры. В последнем случае важно знать, что другие жильцы квартиры должны будут официально оформить отказ от доли, которую они обменивают. Такое предложение, прежде всего, должно быть сделано на законных основаниях. Без указания своих имен в соответствующих документах будущие владельцы могут столкнуться с серьезными проблемами и даже обратиться в суд. Существует также вероятность того, что сделка по обмену может быть признана недействительной.
Если вы хотите точно, эффективно и быстро обменять квартиру, дом, участок или нежилую недвижимость по равной или неравной цене, вам поможет нотариус Борис Иванов. Предоставление всех услуг, связанных с нотариальным сопровождением сделок по обмену, а также помощь в сборе и оформлении необходимых документов. Договоритесь о встрече, правильно оформите договор и при необходимости запросите образцы.
