Вопрос собственности не был полностью решен в 1990-х годах, когда государственные предприятия были приватизированы. В результате государственные земли перешли под контроль частных компаний. Многие владельцы бизнеса решают выкупить государственную землю у федерального или местного правительства.
Другие случаи могут включать покупку земли под строительство, покупку земли под многоэтажные кондоминиумы, где управляющая компания имеет статус юридического лица, или покупку земли под инфраструктурные объекты.
Кто имеет право на выкуп земельного участка
В настоящее время доля участков, переданных компаниям, составляет четверть от общего количества. Согласно новому Земельному кодексу, право собственности с правом продажи принадлежит муниципалитету (поселку, селу или городу). В противном случае это право принадлежит исполнительным федеральным и региональным органам, представляющим государство, которому принадлежит земля.
Кому выгодна возможность приобретения земли, находящейся в корпоративной собственности? Превосходящий опцион «колл» предоставляется корпорации, которая одновременно выполняет все три условия.
- Предприятие имеет в собственности объект, сооружение или здание на земельном участке (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
- Имущество соответствует целевому использованию участка; и
- Здания (сооружения), возведенные на декларированном земельном участке, признаются недвижимостью.
Для продажи данного участка аукцион не требуется (ст. 39.3, п. 2). Тот факт, что построенные объекты не совместимы с целевым использованием участка, может стать препятствием для покупки участка, если, например, на промышленном участке построен магазин.
Предыдущая редакция Закона о земле исключала собственника строения. Согласно закону, к ним относятся строящиеся здания и здания, классификация которых в качестве недвижимости вызывает сомнения.
Если генеральный план предусматривает строительство другого здания на заявленном участке, исключительное право на приобретение участка может быть оспорено. Если генеральный план утвержден до подачи заявки на покупку, земля не может быть приватизирована.
Проблемы могут возникнуть при приватизации земли, находящейся в государственной собственности. Если на такой земле построены коммерческие помещения в соответствии с законом, т.е. арендованы у государства для использования в предпринимательской деятельности, они теряют статус общего пользования и могут быть выкуплены (ст. 262 Кодекса). (Гражданский кодекс Российской Федерации).
Аналогичным образом, земельные участки продаются юридическим лицам без аукциона.
- Участки земли, ранее арендованные или предоставленные бесплатно с целью комплексного освоения или землепользования.
- Участки, предоставленные юридическому лицу в постоянное пользование юридическим лицом (за исключением участков, указанных в статье 39.9, пункт 2).
- Сельскохозяйственные предприятия в соответствии с федеральным законом «о продаже сельскохозяйственных земель».
- Участки земли, переданные в аренду предприятиям с целью сельскохозяйственного производства. Земельный участок может быть использован для сельскохозяйственного производства при условии, что после трех лет использования земли не было выявлено никаких нарушений.
Во всех остальных случаях корпоративные земельные участки продаются через аукционы, которые проводятся в форме торгов.
Покупатели, желающие приобрести участок без аукциона, должны доказать, что у них есть своя коммерческая недвижимость на участке и что им требуется такой же размер участка, как указано выше. Приобретение земли промышленного назначения, на которой не построены здания (сооружения), может быть осуществлено через аукционы.
Что необходимо выяснить, прежде чем выкупать землю
Для приобретения участка земли, где покупатель должен изучить
- Чтобы приобрести земельный участок, вы должны
- Где требуется проведение конкурса.
- Если требуется утвержденный план на землю, заявленный в Земельной книге.
Для выяснения этих вопросов необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра юридических лиц за подписью Росреестра. Это можно сделать в электронном виде, чтобы выписка имела цифровую подпись.
Если участок еще не сформирован и нет утвержденного плана регистрации земли, требуется план. Владелец земли должен одобрить его. Вы должны обратиться в их инстанции. Если участок находится в границах плана землепользования, может быть выдан отказ.
Если земля может быть приобретена, вы должны определить необходимость подачи тендера. Заявление должно быть подано владельцу штата или провинции, в юрисдикции которого находится данная процедура.
Для получения предварительного согласия на получение регионального гранта необходимо подать заявку. Обязательные детали можно найти в разделе 39.15 Земельного кодекса. Необходимо приложить следующие документы
- подтверждение права заявителя на приобретение участка без проведения торгов (которое можно получить в электронном виде посредством междисциплинарного взаимодействия); и
- представитель адвоката, который не является заявителем; и
- свидетельство о регистрации иностранного заявителя в переводе; и
- заявленный чертеж земли (если нет проекта и плана исследования).
Если предварительная заявка возвращается из-за ошибок в оформлении, она должна быть обоснована и возвращена в течение 10 дней.
Решение об отказе или одобрении будет вынесено в течение одного месяца.
Основанием для отказа считаются следующие обстоятельства
- План помещений не может быть утвержден; или
- Участок не может быть продан заявителю по причинам, указанным в статье 39.16 Земельного кодекса.
- Границы участка должны быть четко определены.
Положительное решение об одобрении предварительной заявки может содержать указание на необходимость изменения категории земель и разрешенного вида их использования.
Выкуп земли
Если продажа испрашиваемого участка оформляется договором без проведения аукциона, затраты не могут превышать стоимость недр или цену, установленную федеральным законом.
Стоимость участка равна стоимости цокольного этажа, за исключением случаев, предусмотренных в пунктах 3 и 4
- Владелец здания на участке (здания) может приобрести участок за 60% от стоимости цоколя, если собственность является региональной или федеральной.
- Земля, поднятая до пределов движения участками, ранее ограниченными таким образом, может быть приобретена за 2,5% от кадастровой стоимости. Это правило распространяется на участки, на которых находится недвижимость 1 июля 2012 года, когда земля была изъята из оборота.
Основания для отказа от проведения рынка без аукциона предусмотрены в статье 3.19 Земельного кодекса. Уполномоченная организация может отказаться от проведения рынка земли без аукциона, если
- лицо не имеет права на приобретение запрашиваемого участка; или
- На земельном участке есть объекты, принадлежащие государству или муниципалитету
- Участок снят с продажи или имеет ограниченный оборот
- Сюжет адресован государственным (муниципальным) и другим причинам, перечисленным в § 3.19.
Земля не подлежит возмещению, но может быть арендована государством только для строительных целей.
Порядок продажи участков, основанных на недвижимости, предусмотрен в §§ 39.14-39.17. Также предлагается система разрешения споров по заявлениям нескольких владельцев недвижимости, претендующих на один и тот же участок.
В случае аукциона, если есть только один участник или только один участник, имеющий право на участие в аукционе, участок продается этому участнику. В таких случаях стоимость участка определяется на уровне первоначальной цены. Начальной ценой является либо кадастровая стоимость, либо рыночная стоимость участка.
Если в аукционе участвует более одного претендента, цена продажи определяется по результатам аукциона. Орган власти заключает договор купли-продажи с победителем торгов. Проект этого договора направляется ему в течение 10 лет с момента оформления протокола о результатах аукциона. На подписание документа победителю отводится один месяц. Компании, не подписавшие контракт, регистрируются как несознательные участники торгов.
В большинстве случаев покупка земли осуществляется юридическими лицами, имеющими право аренды государственных земель.
