Контроль производителей и изучение документов позволяют дольщикам избежать двойных продаж квартир и минимизировать риск потери денег.
Область строительства общего имущества традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность купить дом по относительно низкой цене. С другой стороны, существует множество рисков. На практике, однако, это не совсем так, если производитель и место строительства выбраны с умом. Понять, на что следует обратить внимание при участии в совместном строительстве.
(Читайте статью «Рынки долевого строительства в 2020 году: новые правила и риски», чтобы узнать, как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать их не удается).
В чем особенность договора участия в долевом строительстве?
Договор на участие в долевом строительстве (ДДУ) — это договор о рынке жилья в строящемся здании. В отличие от договора купли-продажи, где квартира еще юридически не существует на момент заключения договора купли-продажи, договор определяет ее характер.
Покупатель вкладывает деньги в строительство высотного здания, а затем получает предоставленную жилую площадь. DDE учитывает нюансы таких правовых отношений. Например, в договоре установлен срок, к которому подрядчик должен сдать дом. Это важно, поскольку право собственности может быть оформлено позже.
На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?
1. проверьте производителя.
Прочитайте отзывы о компании, изучите регистрационные документы и узнайте о любых проблемных объектах, которые были интегрированы. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через Единый государственный реестр юридических лиц. Вы можете найти эту информацию на сайте Федеральной налоговой службы. В выписке также указывается действующий руководитель компании — то есть лицо, которое подписывает CDD (или от его имени выдается доверенность). Выясните, зарегистрирована ли компания в Едином реестре подрядчиков. Кстати, определяется рейтинг реестра, и здесь все просто. Компания является более надежной.
Также стоит проверить, есть ли у компании какие-либо юридические разногласия. Это можно сделать из базы данных базы данных (kad.arbitr.ru). Наличие большого количества трубопроводов говорит о том, что кредиторы имеют много претензий к компании, и это должно вызывать беспокойство. С индивидуальными исками можно ознакомиться на сайте местного суда, где зарегистрирована компания. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, это означает, что у производителя нет денег для удовлетворения этих требований — если у него есть средства, он предпочитает не обращаться в суд.
В государственном секторе можно найти информацию о проблемной недвижимости, т.е. о домах, которые не были своевременно выделены и строительство которых было приостановлено по какой-либо причине. СМИ и форумы, обычно создаваемые акционерами. На таких форумах можно найти комментарии о производителях и других вопросах (качество комплексных проектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами, парковками и т.д.).
2. исследовательские документы.
Изучите документы, относящиеся к строительству. Если участок, на котором строится дом, находится в аренде или собственности — при наличии разрешения на строительство определенных объектов и использование участка в жилищных целях.
Еще одним важным документом является проектное задание. В нем содержится информация о предыдущих свойствах страховщика и производителя. В нем также упоминаются особенности жилого дома, такие как общественные пространства и озеленение. Важно, чтобы утверждения в заявлении соответствовали тексту в СПС. Обратите особое внимание на название и данные компании (ИНН, ОГРН) — они должны быть одинаковыми во всех документах.
Компания публикует эти документы на своем официальном сайте. Вы можете запросить их копии у подрядчика до подписания договора. Заявления о конструкции должны быть опубликованы производителем в единой информационной системе для жилья.
3. прочитайте DDE.
DDE также должны быть тщательно исследованы. Текст договора должен содержать строительный адрес дома, номер участка, этаж, количество квартир и общую площадь, план и высоту потолков, а также дату начала строительства. Если предполагается, что квартира будет отремонтирована или оборудована до сдачи, это должно быть предусмотрено в договоре.
Если характеристики конечной квартиры отличаются от указанных в договоре, обратите внимание на пункты, регулирующие компенсацию. Если товар имеет большие размеры, вам придется заплатить производителю больше. Однако компания платит за недостающие меры.
В контракте должен быть указан период гарантии качества. Это не может быть менее пяти лет с даты подписания акта приема-передачи.
Проверьте пункты, регулирующие ответственность производителя по обязательствам, включая нарушения сроков выполнения задания Палаты общин. С 3 апреля 2020 года действует мораторий на выплату штрафов за перенос этих сроков. Однако с 1 января 2021 года, как и раньше, до приостановки, акционеры могут потребовать штраф в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость выписки рассчитывается в соответствии с ценой контракта.
Еще один момент — это лицо, подписывающее контракт со стороны производителя. Это должно быть лицо, ответственное за компанию, или лицо с доверенностью, имеющее право подписывать DDE от имени организации.
Какие документы необходимы для сделки?
Список документов зависит от ситуации. Если акционер заключает договор только от своего имени и состоит в браке, требуется согласие супруга. Если сделка касается обоих супругов — свидетельство о регистрации брака или свадебный контракт. Разумеется, для всех частей сделки, включая несовершеннолетних детей, требуется документ, удостоверяющий личность (паспорт или свидетельство о рождении).
Если используется материнский капитал, его данные будут зарегистрированы на компакт-диске и потребуется сертификат. В этом случае консенсус по сделке должны дать органы Комиссии. Органы Комиссии следят за тем, чтобы права и интересы ребенка не были ущемлены. Если для оплаты используются другие субсидии или льготы, также будет предоставлен сертификат, и подробная информация об этом будет включена в договор.
Если акционер использует ипотечный фонд, схема сделки остается той же, но требуется больше документации. Комплектация обычно стандартная. Анкета банка, удостоверение личности, свидетельство о браке или разводе, брачный контракт (при наличии), трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ; однако список документов может меняться по мере их определения и утверждения банком. При использовании собственного капитала следует помнить о процентных ставках и о том, могут ли они измениться в течение срока погашения долга.
(О том, какую недвижимость могут приобрести родители и что им для этого нужно, читайте в статье «Покупка жилья на средства материнского капитала» — как выделить долю собственности на жилье и что будет, если этого не сделать.
О том, как зарегистрировать и выписать детей — как определить процент собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств mcapital, и как ее продать — и как передать собственность детям в обмен на алиментные обязательства и другое участие, если родитель несет дополнительные расходы на ребенка, читайте в статье «Жилищные права детей»).
Регистрация договора ДДУ и передача денег
Регистрация DDE является обязательным шагом для получения права собственности на строящийся дом. Главное, что покупатель имеет право вселиться в вышеуказанную квартиру только после фактического ввода в эксплуатацию, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию. До этого в отношении имущества могут быть совершены другие сделки, так называемые «двойные продажи». Чтобы избежать этого, ДДЕ обязаны регистрироваться в Росреестре. Не соглашайтесь заключать договор, который не требует регистрации. В этом случае вы рискуете столкнуться с двойной продажей квартиры и потерять деньги.
Часто акционеры подписывают доверенность от своего имени и передают ее подрядчику, который регистрирует договор. В таких случаях следует обратить внимание на формулировку доверенности в части делегируемых полномочий: право распоряжаться имуществом (т.е. право продавать или передавать имущество третьему лицу для совершения иных сделок) в ней упоминаться не должно). Иными словами, доверенность должна включать только право на совершение регистрационных действий.
Через пять дней подрядчик получает зарегистрированный договор и передает его копию акционеру. В пандемических ситуациях широкое распространение получила практика удаленного подписания НПК. Для этого требуется электронная подпись. Компания также может отправить курьера, но в этом случае необходимо убедиться в точности всех документов до их подписания. После регистрации ЦДС в Росреестре деньги перечисляются производителю.
(Собственники освобождаются от уплаты НДФЛ с дохода от продажи, если они владеют недвижимостью в течение минимального срока владения, установленного налоговым законодательством; в конце 2020 года будет изменен порядок защиты интересов дольщиков и расчета минимального срока владения жильем, приобретенным по договору участия в капитале. Теперь этот срок исчисляется с даты полной оплаты жилья, а не с даты государственной регистрации права на жилье. Аналогичная процедура применяется, когда налогоплательщик продает жилье, право собственности на которое он приобрел по договору передачи, основанному на договоре долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Налогоплательщики могут не просить больше» и «Как платить налог в 2021 году».
