Долгосрочные договоры аренды выгодны для арендаторов. Нет необходимости каждый год переоформлять документы и опасаться произвольного повышения арендной платы. Однако существует еще одна процедура, которую необходимо соблюдать: аренда на срок более 12 месяцев должна быть зарегистрирована в Федеральном реестре. Прочитайте наше руководство о том, как это сделать.
Содержание
- Что произойдет, если я не подпишу договор аренды?
- Подготовка договора аренды и акта поставки
- Узнайте, какие документы нужны в ЗАГСе
- Подать регистрационные документы
- Зарегистрируйте договор аренды.
- Как расторгнуть или отменить договор аренды
Что произойдет, если я не подпишу договор аренды?
Статья 651 Гражданского кодекса требует регистрации договора аренды. В противном случае соглашение сторон является недействительным. Однако на практике существуют важные нюансы.
Если договор не зарегистрирован, но арендатор въезжает в помещение по договору, он обязан платить и не может быть выселен. Такова позиция Высшего арбитражного суда из пункта 3 Информационного письма №. 165 от 25.02.2014. суд считает, что в противном случае предприниматель использовал бы отсутствие регистрации как повод не платить . Тогда владелец использовал бы это как предлог, чтобы избавиться от них.
Договоры без регистрации не распространяются на третьих лиц — ст. 433 Гражданского кодекса.
Третья сторона — это, например, новый владелец недвижимости. Через несколько лет бизнес может перепродать помещение. Бизнесмен может умереть и быть заменен своими наследниками. Новый владелец не имеет права выселить арендатора — ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Но только если он видел регистрацию аренды в выписке из ЕГРЮЛ до регистрации собственности.
Для получения лицензии необходимо также заключить регистрационное соглашение. Для напитков в барах. Не имея постоянного помещения, лицензирующий орган не считает, что в течение шести месяцев вы не переедете в продовольственный ларек.
Чтобы зарегистрировать договор, выполните следующие действия
Подготовка договора аренды и акта поставки
Договор аренды для целей регистрации составляется в виде единого бумажного документа. К договору прилагается акт сдачи-приемки здания. Оба документа должны быть подписаны сторонами.
Если арендуется часть помещения, а не целая комната, требуется поэтажный план.
Договор аренды
Договор должен содержать подробное описание арендуемой недвижимости и номер земельного кадастра.
Акт сдачи-приемки
Акт о доставке должен быть подписан только после осмотра объекта. Если обнаружены какие-либо дефекты, владельца следует попросить устранить их. После того, как вы подписали форму, вы не можете жаловаться на поврежденные розетки или протекающие трубы.
Прочитайте нашу статью о важных условиях аренды и о том, как безопасно подписать формуляр. См. наше руководство «Контракты».
Техническое планирование
Вы можете арендовать только те объекты недвижимости, которые зарегистрированы в Едином национальном реестре по номеру земельного кадастра. В противном случае регистратор не сможет «увидеть», что включено в договор аренды.
Как правило, в реестре регистрируется вся недвижимость, например, 100 кв. м коммерческого помещения. цокольный этаж здания. Однако его отдельные секции, например, блок-секция площадью 15 кв. м. Это не относится к торговым площадям. Этот раздел должен быть внесен в реестр одновременно с внесением договора аренды. Этого требует статья 44-5 Закона о регистрации недвижимости. Закон 44 (5) Закона о регистрации недвижимости.
Для этого на объект вызывается инженер по недвижимости и составляется технический план. Инженеров можно найти в Интернете. Все, что вам нужно сделать, — это проверить действительность его сертификата в Реестре гражданских инженеров.
Подготовленный технический план вместе с документами подается в Росреестр для регистрации.
Узнайте, какие документы нужны в ЗАГСе
Набор документов для регистрации зависит от статуса участвующих сторон. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
Для получения точного списка документов обратитесь в местный МФЦ. Вызов MFC — это важное действие для сбора документации. Нигде в Интернете нет списка документов для конкретной сделки.
Лицо подает документ для регистрации: арендатор или арендодатель. Это становится заявителем.
Заявитель оплачивает государственную пошлину: индивидуальное предпринимательство — 2 000 рублей; юридическое лицо — 22 000 рублей. Могут возникнуть разногласия по поводу расходов на заработную плату. Чтобы избежать этого, пожалуйста, предварительно перечислите или поровну разделите аренду, связанную с этими расходами.
Все документы.
— Заявление о регистрации договора — готовит специалист МФЦ на приеме.
— Договор аренды с правом передачи — 3 экземпляра для прототипа.
— Документы, подтверждающие уплату государственных налогов — заявитель должен заплатить. ИП оплачивает наличными через терминал или банковский счет, юридический директор — только через счет. Платежные реквизиты можно получить у сотрудника МФЦ. При оплате с расчетного счета запросите реквизиты заранее.
Корпоративные документы
— Протокол о назначении директора — если он пришел на сделку от имени юридического лица.
— Полномочия представителя с подписью и печатью директора — если юридическое лицо возникло не от руководителя.
— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, справка из налогового реестра налогоплательщика и реестровый номер — если Росреестр сам не получил информацию о юридическом лице в запросе на встречу.
— Протокол одобрения значительных сделок — требуется, если общая сумма арендных платежей превышает 25% денежных средств и активов компании. В качестве альтернативы протоколу можно потребовать, чтобы сделка не являлась существенной для компании.
— Протокол об одобрении части сделки — если одобрение требуется в соответствии с уставом ассоциации. Вместо протокола может потребоваться справка о том, что договор не является сделкой аффилированной части компании.
Документация IE.
— Нотариальное согласие супруга на аренду недвижимости, если владелец приобретет недвижимость во время свадьбы. В качестве альтернативы предусмотрено частное соглашение, соглашение о раздельном проживании или судебное решение о распределении имущества.
Документы дилера
— Нотариальное представительство дилера — в случае другого лица, например, брокера, исходит от индивидуального предприятия или лица.
Документация о собственности под присягой
— Письменное соглашение о найме банковского обеспечения — если недвижимость заложена или находится в залоге у банка.
Важно: Отправьте оригиналы или нотариально заверенные копии всех документов.
Подать регистрационные документы
Документы необходимо подавать в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости и в Росреестр — Личный прием, направленный непосредственно по почте или через его сайт.
В МФЦ.
Запись на прием в МФЦ должна быть закрыта заранее. В указанное время заявитель посещает специалиста, подает пакет документов и получает номер заявления и подтверждение о предполагаемой дате завершения регистрации. Номер можно использовать для проверки готовности документа в МФЦ.
По почте.
По почте документ направляется в Росреестр по почте вместе с перечнем прилагаемых документов. Заявление и документация должны быть подтверждены.
Через веб-сайт.
Документы можно подать через сайт Росреестра при условии, что каждый компонент имеет электронную подпись.
Договор аренды может быть зарегистрирован на срок до девяти рабочих дней. Еще пять дней в случае представления технического проекта.
В течение этого времени регистратор проверяет документ и изучает транзакцию.
Что может пойти не так:.
— Если в договоре аренды есть рукописные исправления, или если прибыл собственник и запрещает регистрацию без его участия, документ возвращается заявителю — статья 25 Закона о недвижимости.
— Регистрация приостанавливается на срок до трех месяцев, если есть какие-либо проблемы с арендой. Например, на помещение налагается конфискация. В качестве альтернативы на упаковке отсутствует согласие банка. Заявителям рекомендуется предоставить документы — статья 26 Закона о регистрации собственности.
— Если заявитель не представил недостающие документы в течение трех месяцев, в регистрации будет отказано — статья 27 Закона о недвижимости.
Регистрационный орган направляет уведомления о приостановлении, возврате заявлений и отказе в регистрации. Специалист может позвонить вам или отправить текстовое сообщение. Таким образом, вы будете быстрее получать информацию по договорным вопросам.
Если со сделкой все в порядке, залогодержатель вносит обременение в Единый государственный реестр недвижимости и заполняет договор.
Зарегистрируйте договор аренды.
После завершения регистрации заявитель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости и копию договора с печатями.
Если регистратор запрашивает странные документы или нарушает сроки, жалобу можно подать через сайт Gosuslugi.
Электронная бухгалтерия на один год по премиальной цене для индивидуальных предпринимателей, работающих менее трех месяцев.
Как расторгнуть или отменить договор аренды
Арендованные площади могут больше не понадобиться.
Договор аренды может быть расторгнут по суду или по уведомлению — это зависит от условий договора.
Мы написали отдельную статью о том, как правильно расторгнуть договор аренды, вернуть помещение и оставить арендодателя без долгов, поэтому ознакомьтесь с ней.
Досрочное расторжение договора аренды также регистрируется в Росреестре и подлежит оплате государственной пошлиной. Для индивидуальных предпринимателей — 350 рублей, для юридических лиц — 1000 рублей.
После расторжения договора собственник должен обратиться в Росреестр с заявлением об аннулировании регистрации права требования. К заявлению должен прилагаться акт о возврате помещения.
Данная статья актуальна по состоянию на 6 февраля 2022 года.
Продолжить чтение.
Как юристы представляют интересы частных предпринимателей в арбитражных судах
Лицо без доверенности подписало договор. Все пропало;
Дизайнеры и фотографы: как обращаться с фотостоками
Деловой бюллетень.
Регистрируясь, вы даете согласие на обработку своих персональных данных и на получение информационных бюллетеней от компаний группы СКБ Контур.
