Помимо стандартного пакета документов, родители должны получить дополнительную лицензию, если они готовятся продать квартиру, одним из собственников которой является несовершеннолетний. Продажа должна быть одобрена органами Комиссии. Однако, если ребенок не является совладельцем, а только зарегистрированным владельцем квартиры, дополнительная лицензия не требуется.
Общее правило заключается в том, что условия жизни несовершеннолетнего (до 18 лет) не должны ухудшаться в результате сделки. На практике это означает, что после переезда ребенка ему должна быть предоставлена доля или квадратные метры в новой квартире.
Однако, по словам экспертов, органы Комиссии рассматривают каждый случай индивидуально и в некоторых случаях могут одобрить переезд в меньшую квартиру. Если семья ранее проживала в двухкомнатной квартире, то расселение однокомнатной квартиры допускается только в том случае, если доля детей на жилплощади увеличилась», — объясняет Татьяна Третчикова, юрист компании «Грант — Индовизимост». — Если в семье произойдут некоторые изменения, они с большей вероятностью примут положительное решение при продаже большей квартиры и покупке меньшей. Допустим, родители разошлись, и квартира принадлежала всем трем членам семьи, но теперь им приходится делить одну из них. В таких случаях органы комиссии обычно соглашаются разрешить родителям переехать в меньшее жилье.
Какие документы должны быть в наличии для получения лицензии на продажу квартиры?
Родителям необходимо обратиться в местный орган власти, где находится продаваемая квартира, для получения лицензии.
Перечень основных документов, которые необходимо предоставить в органы опеки и попечительства, содержится в административном распоряжении муниципалитета Красногории от 18 июня 2010 года «О мерах по защите прав несовершеннолетних при сделках с недвижимостью». Однако, помимо этого перечня обязательств, органы комиссии в конкретных случаях имеют право потребовать предоставления дополнительных документов. Например, если взамен приобретается квартира в строящемся доме или если родитель должен оплатить увеличение стоимости покупки новой квартиры, необходимо предоставить дополнительные доказательства того, что интересы ребенка не пострадают в результате переезда.
На практике комиссионные органы часто требуют от родителей, улучшающих свои жилищные условия, доказать, что у них есть деньги на покупку другой недвижимости, — говорит Татьяна Триткова, юрист компании «Грант-Недвижимость». — Такими документами могут быть, например, выписка с банковского счета.
Каталог основных документов, которые должны быть представлены в органы Комиссии.
Для получения разрешения родители могут запросить в органах Комиссии паспорт, свидетельство о рождении ребенка, паспорт несовершеннолетнего старше 14 лет, свидетельство о разводе, соответствующие справки, правоустанавливающие документы (собственность — договор купли-продажи, инвестиционный договор, договор дарения, договор мены, договор содержания/аренды, решение суда, справка жилищного кооператива и др. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Документы высылаются в оригинале и ксерокопии или заверенные копии.
Дополнительные документы, представленные в органы Комиссии
Документ, подтверждающий платежеспособность родителей (законных представителей) — Выписка с банковского счета.
Документация, определяющая рыночную стоимость жилья потребителя, приобретенного дома, проданного дома для определения эквивалентности имущества потребителя в приобретенном доме.
Дополнительная документация, которая должна быть представлена в органы Комиссии при приобретении квартиры взамен квартиры в строящемся здании.
Договор на участие в композиции или договор поручения с первоначальным договором на участие в композиции.
Платежные документыПодтверждение оплаты по договору участия в главе — Заявление, подтверждающее полную оплату производителем.
Документ, подтверждающий проживание несовершеннолетнего до завершения строительства и подтверждающий регистрацию права собственности на объект недвижимости.
Покупая квартиру в строящемся доме, родители должны быть уверены, что их ребенку будет где жить до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию», — объясняет Татьяна Третьякова. — ‘Обещания от родственника или друга родителей, а также от их нотариуса, что ребенок будет прописан в этой квартире и сможет там жить. У органов комиссии нет даже возможности финансового или иного контроля над местом жительства ребенка. Как правило, в таких случаях ребенок может зарегистрироваться у бабушки и дедушки до получения жилья и фактически проживать с родителями в съемной квартире.
Если обмениваемая недвижимость была приобретена с помощью ипотеки
Если недвижимость была приобретена с использованием кредита, в органы Комиссии необходимо представить обычный пакет документов, а также уведомление банка о том, что банк предоставляет семье кредит на покупку недвижимости. Несовершеннолетние дети могут быть включены в число собственников.
Нотариальное обязательство родителей несовершеннолетнего (или законного представителя) использовать оставшиеся средства для приобретения другой квартиры после банка, в случае наложения ареста на банковскую ипотеку.
Родителям следует знать, что не все банки готовы включить несовершеннолетних детей в число собственников ипотечной квартиры, если они используют ипотечный кредит для приобретения заменяемой квартиры. ‘На сегодняшний день только два банка, работающих в Красноярске, включают несовершеннолетних детей в число собственников приобретаемой квартиры — Сбербанк и ВТБ 24’, — поясняет Татьяна Третьякова.
Для приобретения квартиры с несовершеннолетними собственниками можно использовать ипотечный кредит от банка. В этом случае разные банки проводят разную политику в отношении расчетов по этим операциям.
‘Некоторые банки разрешают сделку в соответствии с разрешением, выданным комиссионными органами — продать имеющуюся квартиру и купить вместо нее другую недвижимость. В то же время, если родители выполняют это обязательство, покупают другую квартиру для своего ребенка — не выполняют, — по словам Татьяны Третьяковой, другие внимательно следят за тем, куплена ли ребенку квартира на замену. Например, если в документе, выданном органами Комиссии, сообщается, что сделка разрешена на условиях дальнейшей покупки еще одной квартиры, то ВТБ 24 — это сделка, но только финансируемая, если подписан договор на покупку второй квартиры и что документ подан в Росреестр».
Где приобретаются запасные отсеки в разных областях
Другой случай, когда сменный отсек приобретается в другом районе. В таких случаях в перечень документов, необходимых для выдачи разрешения на продажу квартиры, включается копия журнала на новом месте. Здесь содержится информация о рыночной стоимости недвижимости.
Приложите нотариально заверенное заявление гражданина, проживающего там, куда переезжает семья, о предоставлении несовершеннолетнему права пользования жильем, документы о праве собственности на квартиру, выписки из финансово-лицевого счета и домовой книги.
‘Очевидно, что в данном случае родителям было бы трудно предоставить органам Комиссии документы на квартиру, которая будет приобретена от их имени. право собственности ребенка на новую недвижимость в течение трех месяцев», — объясняет Татьяна Третьякова. — В конце этого периода органы Комиссии могут проверить, выполнили ли они это обязательство. Если этого не произошло и несовершеннолетний не стал собственником другой недвижимости, органы Комиссии имеют право обратиться в прокуратуру и потребовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи, заключенного на первую квартиру.»
Подготовка к сделке, касающейся квартиры несовершеннолетнего, длится дольше, поскольку необходимо собрать дополнительные документы. После того, как родители найдут покупателя на квартиру и примут решение о недвижимости, которая будет приобретена в обмен на их собственность, проходит не менее трех недель. После выбора объекта недвижимости заказывается выписка из единого государственного реестра юридических лиц (четыре рабочих дня) и выписка из домовой книги, после чего подается заявление в органы Комиссии. Органы комиссии должны принять решение в течение двух недель после подачи заявления.
Ниже приведены номера телефонов Комиссии и отдела опеки в Красногиаре.
Центральный район — проспект Мира, 63, тел. 22718 76;
Железнодорожный район — Ленинастр. 160, тел. 22180 74;
Октябрьский район — ул. Высотная, 15, тел: 24315 42;
Советский район — ул. Партизана Железняка, 36, тел. 22006 52;
Свердловский район — пр-т 60 лет Октября, 46, тел: 26143 12;
Район Кировский — ул. Семафорная, 325, тел. 23436 13;
Ленинский район — «Красноярский рабочий» пр. 59а, тел.
