При покупке коммерческой недвижимости необходимо выполнить следующие шаги: i. Изучение рынка недвижимости
Прежде чем покупать коммерческую недвижимость, необходимо изучить рынок недвижимости. Сегодня самым большим престижем считается нежилая недвижимость, то есть помещения в центрах крупных российских городов. Цены на них зависят от категории недвижимости.
ii. одобрение сделки купли-продажи общим собранием акционеров и советом директоров
Для публичных или закрытых акционерных обществ очень важны многие вещи.
сделки (займы, залоги, кредиты) или взаимосвязанные сделки по продаже рынка или имущества. Их стоимость превышает 25% от учетной стоимости актива. Операции, осуществляемые для нужд бизнеса.
Если стоимость предполагаемой сделки достигает 25-50% от учетной стоимости актива, сделка считается существенной и одобряется Советом директоров (при временном отсутствии Совета директоров эту операцию осуществляет Общее собрание данного действующего акционера). При одобрении существенной сделки должно учитываться мнение всех членов Совета директоров, оставив голос членов Совета директоров.
Если Совет директоров не достигнет единогласия, вопрос об одобрении сделки выносится на общее собрание акционеров. Решение о проведении собрания должно быть принято большинством голосов. Большинство голосов в данном случае — это три четверти всех участников собрания акционеров организации.
В документации, подтверждающей решение об одобрении сделки в данном случае, должны быть указаны
— лица, участвующие в принятии решения — процесс создания, процесс
— цена и цель преследования по соглашению.
В случае с ООО основными операциями являются
Сделки, связанные с продажей или отчуждением имущества, стоимость которого превышает 25% от стоимости имущества за предыдущий отчетный период. Материальная сделка — это не сделка, осуществляемая для нужд бизнеса. Стоит уточнить, что устав ООО может предусматривать, что для заключения существенной сделки не требуется одобрение его участников и совета директоров. Если объединение не предусматривает такого одобрения, решение о совершении существенной сделки принимается большинством голосов общего собрания участников. Опять же, стоит уточнить, что устав ООО может предусматривать большее количество голосов для расторжения сделки. Кроме того, если в ООО есть совет директоров, его устав может отнести решения о существенных сделках к компетенции совета. iii. контракты с недвижимостью
После того как вы нашли подходящую коммерческую недвижимость и решили приобрести ее, вам необходимо заключить договор купли-продажи с владельцем недвижимости. Контракт должен содержать следующую информацию
— Документация, позволяющая точно идентифицировать передаваемое имущество.
— Документация, указывающая участок, на котором находится недвижимость или другое имущество, указанное в договоре.
Имущество передается по договору передачи, подписанному обеими сторонами. Закон должен содержать элементы, определяющие имущество, подлежащее продаже.
Примеры договоров о коммерческой недвижимости можно найти на нашем сайте www.knkras.ru в разделе «Полезная информация». IV. бюро технической инвентаризации (БТИ)
Следующий шаг — обращение в бюро технической инвентаризации на территории объекта недвижимости. Требуются следующие заверенные копии документации
— Применение инвентаризации.
— Подтверждение оплаты инвентаризации имущества.
— Подтверждение полномочий действовать от имени юридического лица.
— Документ, удостоверяющий личность (для субъектов предпринимательской деятельности).
— Свидетельство о государственной регистрации (для ИП).
— Договор о продаже недвижимости.
Необходимо проверить список документов, требуемых Бюро технической инвентаризации. После сдачи документов на хранение Бюро технической инвентаризации назначает дату инвентаризации имущества. После переписи выдаются поэтажные планы, планы помещений и паспорта ТИБ.
V. Земельные права
Следующий шаг — передача права собственности на землю. Для этого необходимо заключить договор аренды с Управлением регистрации земли на участок, на котором находится недвижимость. Для этого необходимо представить в Комиссию следующий перечень документов
— Заявление о переоформлении права собственности на землю.
— Оригинал и копия договора аренды земли предыдущего арендатора.
— Копии компонентов документации.
— Копия свидетельства о регистрации.
— Документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица.
— Копия свидетельства о государственной регистрации (для компаний).
— Первоначальная историческая справка.
— Оригиналы документов из Бюро технической инвентаризации (технический паспорт, план, форма 1А).
Точный перечень документов может быть уточнен в Земельной комиссии. Также требуется регистрация земли. Кроме того, помимо заявления о перерегистрации прав на землю, необходимо подать заявление в Конференц-комитет. Затем проводится экспертиза. После съемки проводятся измерения и создаются ориентиры. После завершения процесса перерегистрации земли Комитет по регистрации земли должен выдать перерегистрированный договор аренды земли и план регистрации земли.
vi. вступление в права собственности.
После того, как у землевладельца будут все необходимые документы, он должен обратиться в Федеральный регистр для регистрации перехода права собственности. Затем он запрашивает следующий перечень документов
— Заявление о регистрации перехода права собственности.
— Подтверждение регистрации.
— Оригиналы и копии рекомендуемых документов.
— Документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица.
— Оригинал договора купли-продажи недвижимости.
— Оригиналы и копии договоров аренды земли.
— Оригинал и копии планов земельных участков, заверенные Земской комиссией.
— Оригинал и копия поэтажного плана объекта недвижимости с регистрационным номером земли, утвержденным БТИ.
После получения правоустанавливающих документов для Государственного реестра титулов работники Органа регистрации титулов надлежащим образом регистрируют их в Реестре документов. Выдается справка о получении документов с их перечнем и указанием даты получения. Расписка подтверждает прием документов на государственную регистрацию прав. Затем начинается сам процесс регистрации. vii. контракты на коммунальные услуги.
Следующим шагом является процесс продления контрактов на коммунальные услуги. Для этого необходимо обратиться в следующие коммунальные службы
— Энергосервис,.
— Услуги по водоснабжению,.
— услуги по теплоснабжению, и
— Городская телефонная сеть.
Электропитание. Договоры на поставку электроэнергии заключаются в офисе энергоснабжения на территории усадьбы. Компетентная служба отвечает за обучение и заключение договоров.
Водоснабжение
В орган водоснабжения должны быть представлены следующие документы
— Заявление с указанием водопроводной и канализационной сети абонента и субабонента, объема потребления субабонентом и сточных вод, а также объектов, присоединенных (подлежащих присоединению) к водопроводной и канализационной сети.
— Свидетельство о государственной регистрации.
— Договор о продаже недвижимости.
— Документы, подтверждающие права собственности на устройство и подключенные средства.
— Документация, разрешающая подключение.
— Схема системы водоснабжения и канализации.
— Балансы воды и канализации.
— План мероприятий по рационализации использования питьевой воды и снижению отбраковки жидких отходов.
Список контрактов и более конкретные документы можно получить в офисе централизованного теплоснабжения.
Обучение и подписание контракта на тепло для централизованного теплоснабжения можно обсудить с компанией централизованного теплоснабжения, обслуживающей данный район. Телефонная сеть.
Чтобы закрыть договор на телефонное обслуживание, обратитесь в компетентный офис муниципалитета, на территории которого находится недвижимость.
