Настал момент, когда все волнения и ожидания оправдались. У вас есть ключи от вашей готовой квартиры. Конечно, вас переполняет волнение, но что делать дальше? Какие шаги необходимо предпринять в первую очередь? Какие документы необходимо подписать? Что можно делать во время ремонта и что запрещено? Компания «Новострой-СПб» узнала ответы на все эти вопросы и подготовила несколько полезных ресурсов по этой теме.
Прежде всего.
Как показывает практика, владельцы квартир в строящихся домах стремятся как можно скорее получить ключи от своего нового жилья и въехать в него. Они наивно полагают, что на этом их приключения закончатся. На самом деле, настоящее приключение только начинается. Перед владельцами кондоминиумов стоит ряд задач.
Первый — заключить договор с управляющей компанией на обслуживание здания. После этого, говорит Евгений, вам выдадут инструкцию по пользованию квартирой, паспорт на счетчик, ключ от почтового ящика и различные элементы технической системы (термоголовка, пожарный рукав и т.д.), которые позволят вам пользоваться квартирой. Перминов, первый заместитель генерального директора управляющей компании KVS Services. После этого можно приступать к ремонту, передаче и регистрации права собственности.
Изначально управляющая компания по умолчанию указывается застройщиком. Это необходимо для того, чтобы передать право собственности на резиденцию управляющей компании. После этого владелец квартиры имеет право выбрать новую управляющую компанию по своему усмотрению.
Ольга Ульянова, директор по рекламе и маркетингу, Полис Групп
Вторым важным шагом является регистрация права собственности на недвижимость. После регистрации жилья в земельном кадастре в МФЦ можно подать следующие документы
— CDU с отметкой о регистрации в реестре
— Акт передачи и получения квартиры (в двух экземплярах); и
— документ, удостоверяющий личность будущего владельца жилья (как правило, это паспорт); и
— подтверждение оплаты государственной пошлины (2000 рублей).
Если в договоре о передаче акций участвуют более двух акционеров, сумма государственной пошлины делится между ними поровну, и доказательство оплаты предоставляется каждым акционером.
Если квартира была приобретена в ипотеку, к этим документам добавляется закладная из банка. Для его оформления необходимо также заказать отчет об оценке и кредитный договор на квартиру. Маркетинг и реклама строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест». После оформления документов новоселы могут подать документы на регистрацию в паспортный стол, к которому прикреплен дом.
Сроки восстановления и реконструкции
Если квартира передается арендатору без завершения работ, это означает, что вам придется ее ремонтировать. Все часы шумных работ строго регламентированы законом Санкт-Петербурга № 273-70 от 31 мая 2010 года «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге». В будние дни запрещено с 22:00 до 8:00. В выходные и праздничные дни действуют дополнительные ограничения с 08.00 до 12.00.
На практике ситуация несколько иная. В большинстве случаев жильцы конкретного дома совместно определяют время и дни недели, когда проводятся ремонтные работы, и придерживаются установленных лимитов. Как правило, шумные работы проводятся с 09.00 до 18.00-19.00, с ежедневным перерывом с 13.00 до 15.00 (когда родители укладывают маленьких детей спать днем).
Существуют определенные правила, касающиеся ремонта, которые не следует нарушать. Согласно российскому законодательству, ремонт квартир может проводиться только с согласия проектного органа.
Категорически запрещается
— Касаться несущих стен и создавать на них дополнительную нагрузку (не сносить, не перемещать и не перестраивать); и
— Перемещение «мокрых зон» (кухня, туалет); и
— Расширение ванных комнат за счет жилой площади, а также
— Дублирование вентиляционных колодцев,.
— вентиляционные системы, газопроводы и подъемные трубы, разрушающие
— установка радиаторов в лоджиях, в
— Расширяя площадь своих квартир за счет общественного пространства, они
— удаление перекрытий между соседними квартирами; и
— После обустройства балконов и лоджий в жилых комнатах проведите коммуникации до стен.
— Подключите теплый пол к системе отопления здания.
В квартирах:.
— Монтаж и демонтаж перегородок и нескладных стен; и
— Установка разделительных стен в целях делимитации; и
— Расширять жилые помещения за счет изолированных балконов или коридоров; и
— Увеличить количество мокрых точек за счет нежилых помещений (коридоры, складские помещения).
Коммунальное имущество — для личного пользования
Каждый месяц собственники оплачивают содержание коммунального и общего имущества. Если они хотят использовать его в личных целях (для хранения тележек, велосипедов или других крупных предметов), они могут это сделать при условии, что не нарушают правовых, этических и моральных норм.
Однако это вряд ли произойдет сразу после получения ключей, поскольку за выдачу разрешения должны проголосовать не менее 2/3 владельцев здания. В нем содержится список общего имущества и процесс распределения общего имущества на общем собрании акционеров. Он также определяет, какие условия предлагаются, кому предлагаются и кто имеет право заключить договор аренды общего имущества, по которому будут поступать доходы от его использования. Пока новый владелец не въехал, собрания, возможно, уже состоялись, но это, скорее всего, исключение из правил, говорит Ольга Мицеловская, директор «БФА Сервисез» (УК «ЖКХ Огни Залива»).
‘Важный момент: хранение вещей не должно препятствовать выходу из опасной ситуации или мешать людям свободно покидать свои квартиры в чрезвычайной ситуации’.
Алексей Бушуев, менеджер по продажам компании Seven Suns Development
Оттенки «сообщества
Между жильцами и управляющими компаниями могут возникать споры, когда первые отказываются оплачивать счета за коммунальные услуги на том основании, что они еще не живут в здании. Однако спорить абсолютно бессмысленно. Согласно Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону 214-ФЗ «За участие в долевом строительстве», начало оплаты коммунальных услуг (жилищных и коммунальных) начинается с момента подписания расписки о приеме квартиры и получения ключей.
С этого момента владелец квартиры отвечает за все, что происходит на его территории, и оплачивает коммуналку, даже если квартира отремонтирована, но еще не обжита, говорит Ольга Ульянова. В то же время отсутствие права собственности (например, если процесс регистрации продолжается) не освобождает владельца от оплаты по счету.
‘Управляющая компания может попросить владельца заплатить за три-четыре месяца вперед. Это связано с тем, что большинство жильцов получают ключи, начинают ремонт, не сразу въезжают в квартиру и забывают оплатить коммунальные платежи. Этот факт приводит к накоплению задолженности перед компанией-продавцом».
Алексей Бушуев, менеджер по продажам компании Seven Suns Development
Если владельцы нежилых квартир не подают показания индивидуальных счетчиков, им выставляются счета по их обычным тарифам. После снятия показаний счетчика производится перерасчет суммы задолженности по коммунальным платежам. Если собственник отказывается платить за коммунальные услуги, составляется судебный приказ и взыскание производится в судебном порядке, говорит Евгений Перминов.
‘Однако, если информация о нулевых показаниях счетчика подается вовремя, оплата за коммунальные услуги (электричество, вода, канализация и отопление) не будет начисляться — если они фактически не потребляются. ‘Эксплуатационные услуги (жилищные услуги) оплачиваются с момента подписания акта сдачи-приемки’, — добавляет Ольга Мицелевская.
‘Если арендатор отказывается оплатить счет и задержка составляет более двух месяцев, управляющая компания имеет право обратиться в суд. Такие случаи очень редки, и суммы должны быть более внушительными. Управляющие компании часто сталкиваются с проблемой понимания задержки случаях, давая владельцу квартиры время на решение вопроса.
Алексей Бушуев, менеджер по продажам компании Seven Suns Development
Гарантийные случаи
Гарантийные обязательства производителя согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации составляют пять лет на весь дом и до трех лет на услуги инженера.
К гарантийным случаям могут относиться трещины в стенах, сломанная облицовка на фасадах, повреждения окон и остекления, протекающие механизмы и остекление балконов, если это не вызвано неправильной эксплуатацией. Например, если протечка произошла из-за того, что владелец снял и неправильно установил радиатор, вылил строительный мусор в бачок унитаза, заменил окно в фасаде или самостоятельно установил кондиционер, повредив фасад, все эти случаи не подпадают под действие гарантии. То же самое относится к ущербу, нанесенному имуществу в местах общего пользования во время эксплуатации, а также к ущербу, нанесенному самими арендаторами. Поврежденные окна, лампы, лифты и видеодомофоны вышли из строя, говорит Надежда Зотова.
Производитель также не несет ответственности за дефекты, которые не скрыты и не отражены в акте приемки, например, поцарапанные двери, треснувшие окна или вмятые радиаторы.
В рамках гарантии все дефекты, обнаруженные арендатором или управляющей компанией, фиксируются обслуживающей организацией. Затем официальное письмо направляется производителю, который присылает комиссию для проверки. Составляется отчет, подтверждающий или опровергающий наличие гарантийного случая. Если это подтверждается, производитель исправляет замечания.
‘Гарантия на отдельные компоненты, продукты и оборудование MFBS определяется техническим паспортом производителя. Например, гарантийный срок на клееную древесину составляет один год на общестроительные работы, на оконные конструкции — также пять лет. Но при условии ежегодного технического обслуживания профессиональной организацией и составления соответствующей документации.»
Евгений Пыминов, первый заместитель директора компании «КВС Сервис Менеджмент
Гарантии на отремонтированные квартиры
Гарантия на завершение работ определяется каждым производителем индивидуально. Однако, как правило, она охватывает:.
1. полы (материалы и качество монтажа) — 5 лет.
2. стены (обои и плитка) — 5 лет.
Внутренние двери — 5 лет.
По словам Евгения Перминова, все механические дефекты должны быть устранены до подписания акта сдачи-приемки. Гарантия распространяется только на скрытые дефекты, которые невозможно определить визуально. Необходимо понимать, что в помещении должен поддерживаться соответствующий режим температуры и влажности. Если этого не сделать, пол может получиться кривым. Обои могут отслаиваться и образовывать конденсат на крыше. Гарантийные случаи определяются комиссией. В зависимости от того, кто представлен, есть производитель, управляющая компания и владелец квартиры», — говорит эксперт.
